آییننامۀ اجرایی قانون تملک آپارتمانها (مواد 11 و 14) وظایف و اختیارات مجمع عمومی و مدیر (یا مدیران یا هیئت مدیره) در زمینۀ ادارۀ امور مجتمع را بدین ترتیب تعریف کرده است:
- مادۀ 11: مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد: [...] پ) اتخاذ تصمیم نسبت به ادارۀ امور ساختمان [...] ج) تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای ادارۀ ساختمان
- مادۀ 14: مدیر یا مدیران مسئول حفظ و ادارۀ ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشند.
محدودیت مصرح قانونگذار مبنی بر اداره و حفظ بنا و مشروط بودن سایر اقدامات، منجمله انعقاد قراردادهای لازم برای ادارۀ ساختمان، به تفویض اختیار مجمع، نکتهای است که غفلت از آن منشأ اجحاف یا اتلاف منابع یا پدیدههای ناخواستۀ دیگر میشود.
پدیدۀ عام و کلی این است که قریببهاتفاق مدیران منتخب مجامع مجتمعهای مسکونی، «افتخاری» هستند و اکثریت مالکان و ساکنان نیز، تلویحاً، حق نظارت، پرسشگری، تصمیمسازی و تصمیمگیری... را از خود سلب و تفویضشده به مدیران میانگارند.
حال آن که چنین نیست: ضرورت دارد که تدوینگران و مجمع تصویبکنندۀ اساسنامه توجه و دقت جدی مبذول نمایند و ببینند دارند چه اختیاراتی را افزون بر نص صریح قانون به هیئت مدیره تفویض میکند؛ چرا که، پس از تصویب، در عمل اساسنامه است که مرجع حدود اختیارات هیئت مدیره قرار میگیرد. همچنین مالکان و ساکنان همواره عملکرد مدیران را با آنچه در اساسنامه تصریح شده است بسنجند و موارد تخلف را از هر طریق ممکن گوشزد و رعات مفاد اساسنامه را خواستار و پیگیر شوند.
گاهی به نظر میرسد مدیران مجتمع، که خود داوطلبانه مسؤولیت خدمت افتخاری به همسایگان را پذیرفتهاند، تصور میکنند پاسخنگویی به ذینفعان و تأمینکنندگان نقدینگی مجتمع و جایگاه ممتازی که برای خود در تصمیمگیریها قائلند، تا حدودی جبران زحماتی است که برای مجموعه میکشند!