یکی از اقدامات سودمند مدیران مجتمعهای مسکونیای که مایلاند به کارها سرووضعی روالمند بدهند، تدوین اساسنامه است. ولی یکی از «ابتکار»های ناصواب، الگوبرداری از اساسنامۀ شرکتهاست. البته چرایی این اقدام قابلفهم است: نام اساسنامه برای آنها که تجربهای هرچند اندک در امور مدیریتی داشته باشند، تداعیکنندۀ متن «اساسی»ای است که شرکتهای سهامی بر آن بنا شده و در «مجمع مؤسس»شان آن را به تصویب رساندهاند.
اما آیا ساختار و مندرجات اساسنامۀ یک شرکت سهامی، چارچوب مناسبی برای بیان مفاد توافق میان مالکان یک مجتمع مسکونی در جهت حفظ و ادارۀ بناست؟ جواب ما منفی است!... چرا که مجتمعهای مسکونی مشمول قانون تملک آپارتمانهایند و شرکتهای سهامی مشمول قانون تجارتاند1 و این دو متن، دو قانون با دو موضوع بهکل متفاوتاند. اهداف و موضوع فعالیت شرکت سهامی انتفاع و تحصیل سود است که در مجتمع مسکونی موضوعیت اساسی ندارد. آنچه یک مجتمع مسکونی را تعریف میکند تعدادی مالکاند که اسناد مالکیتی حاصل از تفکیک ثبتی یک ملک به واحدهای (مسکونی یا تجاری) را در اختیار دارند و وفق مندرجات قانون تملک آپارتمانها و آییننامۀ اجرایی آن، از حق استفادۀ اختصاصی از فضاهای اختصاصی و استفادۀ مشترک از امکانات مشاع آن ملک برخوردارند: نه قرار است سودی توزیع شود، نه مسؤولیتی در قبال نظام مالیات بردرآمد دارند، نه روزنامۀ کثیرالانتشاری برای آگهیهای مجتمع ضرورت دارد، نه موضوع مالکیت مالکان، به مانند تعداد سهام شرکاء یک شرکت، قابلتفکیک است... کلاً مجتمع و شرکت دو مقولۀ متفاوتاند که شباهتهای چندی به هم دارند: مثلاً این که در هر دو یک جور شراکتی وجود دارد. اما شراکت مالکان مجتمع از نوع مشاع و محدود به مشاعات مجتمع است، حال آن که شراکت شرکاء شرکت کل آن را شامل میشود2...
تفاوتهای این دو نوع مشارکت از همان بدو تأسیس شروع میشود: در شرکتهای سهامی موجودیت شرکت منوط به تسلیم اظهارنامه و طرح اساسنامه است. حال آن که مجتمعهای مسکونی اساساً ملزم به داشتن اساسنامه نیستند. در واقع موجودیت مجتمعهای مسکونی ناشی از وجود فیزیکی بنایی است که تکلیف محدودههای مشترک و اختصاصی و حقوق مالکان آتی آن در صورتمجلس تفکیکی ثبت تعیین میشود: یک سند ثبتی (سند مادر) به n سند ثبتی تفکیک میشود و در عین حفظ وحدت فیزیکی، موجودیتهای ثبتی متمایز را تشکیل میدهند. در شرکتهای سهامی اوضاع به نوعی برعکس است: تعدادی شخص حقیقی یا حقوقی گرد هم میآیند و از تجمیع سرمایههایشان یک شخص حقوقی جدید به ثبت میرسد. این تفاوت ممکن است جزئی به نظر بیاید اما نیست: مجتمع شخصیت حقوقی ندارد و (جز در مواردی مالکان آن تصویب کنند که مؤسسۀ غیرتجاریای برای ادارۀ آن تأسیس شود) شخصیت حقوقی پیدا نمیکند.
در جزئیات قوانین تملک و تجارت هم که دقیق شویم تفاوتهای ملموسی بین نظر قانونگذار نسبت به کارکرد این دو موجودیت مشاهده میکنیم.
یکی از مهمترین تفاوتها جایگاهی است که قانونگذار برای مدیران مجتمع و هیئت مدیرۀ شرکتها قائل شده است. وقتی مواد 114 و 118 قانون تجارت را مقایسه کنیم با مادۀ 6 قانون تملک آپارتمانها و مواد 7، 14، 18، 20، 21، 22 و 27 آییننامۀ اجرایی آن3 میبینیم که قانونگذار برای مدیران شرکتها اختیاراتی حداکثری قائل شده است و متقابلاً ایشان را ملزم به سپردن تضامین و وثائق شخصی در چارچوب سرمایههای شرکتی که ادارهاش را بر عهده دارند کرده است؛ حال آن که مدیران مجتمعهای مسکونی را مکلف به انجام وظایف اجرایی کاملاً مشخصی در محدودۀ اختیاراتی صریح کرده است؛ در تعریف مدیران مجتمعهای مسکونی نه از آن «کلیۀ اختیارات لازم» اثری هست و نه از الزامی به تضامین: انتخاب آنها را نیز به تصمیم مالکان وانهاده است که به کسانی از بین خود یا «اشخاص خارج» اعتماد کنند و ادارۀ امور مجتمع را به ایشان بسپارند. موضوع اختیارات مدیران مجتمع ادارۀ امور مجتمع و حفظ و نگهداری بناست و بس.
یکی دیگر از ناهنجاریهایی که در استفاده از الگوی اساسنامۀ شرکتهای سهامی برای مجتمعهای مسکونی حادث میشود، مخدوششدن نقشی است که قانون تملک به خزانهدار اعطا کرده است: معمولاً اساسنامههای «شرکتی» از یک سو خزانهدار را به سطح یک مدیر مالی یا حتی حسابدار تنزل میدهند و از سوی دیگر وظیفۀ نظارت و گزارشدهی مالیای که قانون بر عهدۀ خزانهدار گذاشته است را به نقش سازمانیای به نام «بازرس» محول میکنند که اساساً تنها در قانون تجارت تعریف شده است و در قانون تملک ضرورت به طرح مفهومی به این نام نبوده است. در بسیاری اساسنامههای مجتمعهای «شرکتزده» چیزهایی مصوب میکنند از این قبیل که «خزانهدار صورتهای مالی را پس از تأیید هیئت مدیره برای تصویب به مجمع ارائه میکند»!... این روالی است که در شرکتها متداول است، چرا که حسابدار و مدیر مالی کارمند هیئت مدیرهاند و پاسخگوییای به مجمع صاحبان سهام ندارند. اما در مجتمعها، خزانهدار با رأی مستقیم همان مجمعی انتخاب میشود که هیئت مدیره را انتخاب کرده است و مخاطب گزارشاش مجمع است. این که پیش از انتشار صورتهای مالی، هیئت مدیره را از محتوای آن مطلع سازد و یا نظر ایشان را خواستار شود، با توجه به سطح یکسان نمایندگیای که دارند، کاملاً عادی است؛ اما این که خزانهدار ملزم باشد صورتهای مالی را تسلیم هیئت مدیره کند و آن هیئت، پس از تأیید، صورتها را به مجمع ارائه کند فاقد وجاهت و انسجام منطقی با مفهوم «خزانهدار» در قانون تملک است.
در مجامع عمومی مجتمعها، تنها دو شکل از «نظارت» (طبق مواد 11 و 18 آییننامۀ اجرایی قانون تملک)، تصریح شده است: یک «رسیدگی به اعمال» مدیران از جانب مالکان حاضر در مجمع است (که کم و کیف اجرایی و تبعاتاش هم مسکوت مانده است؛ شاید به همان علت که موضوع تضامین مدیران مسکوت گذارده شده است!) و یک «تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینههای سالانه» که خزانهدار به مجمع ارائه میکند. در واقع تنها نیازی که قانونگذار به تصریح مفهوم «نظارت بر کار مدیران» احساس کرده است، از نظر مالی بوده و این وظیفه را به خزانهدار محول کرده است که گزارش عملکرد مالی مدیران را به مالکان بدهد و لابد فرض بر این بوده است که مالکان شواهد لازم برای رسیدگی به سایر «اعمال مدیران» را به چشم خود میبینند! قانون تجارت اما مواد عدیدهای (144 تا 156) را به نقش بازرسان قانونی اختصاص داده است و میتوان حدس زد که علت وجودیشان همان اختیارات حداکثری هیئت مدیره است که وجود چنین «چشم سوم» همهجانِگَر را برای سهامداران و مراجع قانونی نظارت ضروری میسازد4. این هم نمونۀ دیگری از کژتابیهایی است که در نتیجۀ گرتهبرداری از الگوی نامناسب اساسنامههای شرکتها دامنگیر مالکان و مجامع ایشان میشود.
طبعاً این قبیل ناهنجاریها در همۀ اساسنامهها به چشم نمیخورد... اما به گمان نگارنده، بر همۀ مالکانی که میخواهند اقدام به تدوین اساسنامۀ مجتمع بکنند، واجب است که برای پرهیز از لغزش و عدمانسجامهای جدی، نقطۀ شروع تدوین اساسنامه را آن چیزی قرار بدهند که به کرات در قانون تصریح شده است: «توافق یا قراردادی میان مالکان» و به نیت اداره و حفاظت از بنا و کاری به این نداشته باشند که شرکتهای سهامی از چه سازوکارهایی پیروی میکنند و برای آن چه سازمان و ساختار تشکیلاتیای را اندیشیدهاند. یادشان باشد که مجتمع یک شرکت سهامی نیست و دغدغهشان باید همین دو کلیدواژۀ اداره و حفاظت باشد.
1 در این نوشته هرکجا از «قانون تجارت» یاد میکنیم منظورمان قانون تجارت (600 مادهای) مصوب 1311.02.11 و اصلاحات بعدی آن است. مفاد لایحۀ قانون تجارت (1343 مادهای) که در 1403.01.28 به تصویب مجلس رسیده و هنوز در رفتوبرگشت شورای نگهبان است در اساس مقایسههای این نوشته تغییری نمیدهد.
2 کما اینکه متنهای حاکم بر مجتمعهای مسکونی نیز بسیار بسیار خلاصه و موجزند (15 ماده خود قانون و 27 ماده آییننامۀ اجرایی آن).
ماده 118ـ جز دربارۀ موضوعاتی که بهموجب مقررات این قانون اخذ تصمیم و اقدام دربارۀ آنهـا در صـلاحیت خـاص مجامع عمومی است. مدیران شرکت دارای کلیۀ اختیارات لازم برای ادارۀ امور شرکت مـیباشـند مـشروط برآنکـه تصمیمات و اقدامات آنها در حدود موضوع شرکت باشد. محدود کـردن اختیـارات مـدیران در اساسـنامه یـا بهموحـب تصمیمات مجامع عمومی فقط از لحاظ روابط بین مدیران و صاحبان سهام معتبر بوده و در مقابل اشخاص ثالث باطـل و کان لم یکن است.
ماده 114ـ مدیران باید تعداد سهامی را که اساسنامۀ شرکت مقرر کرده است دارا باشـند. ایـن تعـداد سـهام نبایـد از تعداد سهامی که بهموجب اساسنامه جهت دادن رأی در مجـامع عمـومی لازم اسـت کمتر باشـد. ایـن سـهام بـرای تضمین خساراتی است که ممکن است از تقصیرات مدیران منفرداً یا مشترکاً بر شرکت وارد شود. سهام مذکور با اسـم بوده و قابل انتقال نیست و مادام که مدیری مفاصا حساب دورۀ تصدی خود در شرکت را دریافت نداشته است سـهام مذکور در صندوق شرکت به عنوان وثیقه باقی خواهد ماند.
قانون تملک آپارتمانها:
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترکبه اكثریت آراء مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
آییننامۀ اجرایی قانون تملک:
ماده ۷- در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده ۱۴- مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند.
ماده ۱۸- مجمع عمومی یکنفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین مینماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده ۲۰- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را بعنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه بماده ۴ قانون بوسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱- مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی بنشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده ۲۲- در کلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از (ده) ۱۰ آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.
ماده ۲۷- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند بمنظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.
4 حساسیت ویژهای (موضوع مادۀ 129 قانون تجارت) بر معاملاتی وجود دارد که اعضای هیئت مدیره و مدیر عامل طرف شرکت هستند. چنین حساسیتی هیچ کای قانون تملک موضوعیتی برای اشاره هم نداشته است!